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2天8城調控後，隻有核心城市的房子才能叫資產
"2016年國慶前後，20多個核心城市拉開瞭本輪樓市調控收緊的序幕，至今已經一周年。在剛過去的周五，一些弱二線城市集體出臺瞭樓市調控政策。可以說，越來越多城市加入樓市收緊的序列。 "
2016年國慶前後，20多個核心城市拉開瞭本輪樓市調控收緊的序幕，至今已經一周年。在剛過去的周五，一些弱二線城市集體出臺瞭樓市調控政策。可以說，越來越多城市加入樓市收緊的序列。
調控之下，有些城市依然保持著房價縮量上漲，產生 房價越調越漲 的怪象。這其中的理由很簡單，中國的老百姓已經有一種固化的思維，房價一定會漲，唯有房子是抵禦通貨膨脹的工具。
短期價格持續的大漲，中國樓市出現瞭較大的價格泡沫。
2013年至今，樓市短辦公室零嘴期的主要矛盾出現瞭如下的演變：
2013-2015年，樓市主要矛盾是庫存量過大問題。2010-2011年，樓市行情好的情況下，土地供應量增加，從而導致2013年開始出現房屋庫存增加的情況，所以說，從2013-2015年是樓市的主要矛盾是庫存量大。
2015-2016年，樓市主要矛盾是核心城市出現價格泡沫，三四線城市庫存量過大，二者並存。經濟低迷，驅動國傢出臺政策刺激樓市，從而促使瞭一線以及新一線城市房價的快速暴漲，這是樓市上漲的第二輪。可以說，2015-2016年期間，短期矛盾出現的是核心城市房價泡沫的出現。
2017年，核心城市以及經濟稍好的三四線城市價格出現新泡沫，已經成為突出問題。時間窗口進入2017年，大傢都沒有想到，房價上漲的高潮會在三四線城市接力。在過去半年多的時間裡，不少三四線城市房價上漲50%，價格泡沫已經在更多的城市呈現出來。
房價上漲的主導者是政府，開發商、銀行以及諸位皆是參加其中的演員。本輪樓市的刺激的啟動有兩個核心原因：
其一，經濟低迷。在房地產投資占總投資額占比15%的情況下，中國經濟對地產依賴之重，無法在短期內解除，所以房地產投資依然成為刺激經濟發展的全聯零食推薦引擎。從2015年下半年開始，樓市復蘇。
其二，杠桿轉移。2013-2014年，政策上提得最多的是三期疊加陣痛期。直白瞭說，就是經濟不好，政府債務累累。刺激樓市還有另一個根本原因，就是讓居民加杠桿。政府的負債率很高，樓市漲瞭，土地上漲，賣出好價格，財政收入多瞭。這個過程中，居民則是用瞭國傢允諾的杠桿，首付二、三成，慢慢供房，還貸，杠桿率全面增加。
本輪樓市收緊的三個核心原因：
其一，減少外匯沖刺，鎖定流動性。鎖定流動性。200萬億房子資產，對應3萬億美元外匯儲備，這意味著隻要有10%的房子套現，中國的外匯就會被沖擊崩潰。顯然，這是不允許出現的事情。限購，限貸還不夠，還要用限售來鎖定房子流動性。
其二，抑制投機行為，防風險，穩經濟。房子有雙重屬性，其一，為居住屬性；其二，為金融屬性。當投機過旺時，金融這種虛擬經濟屬性便展現出來。過度投機，資金流入，不利於實體經濟發展。資產價格過高，容易出現經濟崩盤風險。
其三，時間換空間，擠出房價泡沫。泡沫縮小有兩種方法。第一，房價回調。但這裡隻允許小幅回調，若是大面積回調，出現大面積斷供，則影響的是政府，銀行，開發商資金鏈，這意味著經濟的崩盤。國傢必定救市，隻不過樓市要救比股市難多瞭。股災之下，我們花瞭多長時間才救回來，更別提樓市瞭。第二，人民收入增加，儲蓄增多。以時間換空間的橫盤，其意圖就是通過增加人民的收入，從而會減少房價帶來的壓力。居民儲蓄多瞭，也會有新進市場者購房。
樓市收緊過程中，有一件挺奇怪的事，那就是突然沒有提房地產稅瞭。也許，那真的是個偽命題，或者沒有到成熟全面推出的時機。至少，重慶，上海兩個城市試行之後，沒有推向全國，說明整體效果不好。
取而辦公室零食ptt代之的是，租售同權政策。
個人看法，保障居民居住是政府欠人民的歷史債。近二十年，一味發展商品房，造成保障房的缺失，導致人們一味看多樓市。
租賃政策的推行是保障房建設的一部分，長效機制的一部分。目前隻是開端，路還很漫長。
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從國傢層面的情況看，2015年開始提租售同權，但一直到2016年底，基本都沒有太多實質性的政策。而這一次，國傢開始在10餘個大中城市推行租售同權政策等一系列舉措來看。個人認為國傢會盡可能去推廣租售同權政策，至少2017-2020年，這三年時間是一個試行的窗口期。如果沒有問題，則會全面推廣到更多的城市。
從租售同權的政策中可以看到，此番新政，租賃保障的是中低收入傢庭。可以將此歸類：
中低收入對應租賃住房。
中高收入對應普通商品房。
高收入者對應豪宅。
從政策上來看，在房子的居住屬性上，已給社會階層貼瞭標簽。階層的流動性喪失，社會就這麼固化瞭，面對房價高的門檻，很難逾越。
真有錢，誰還願意去租房子。中低收入歸類為無房階級，後二者可以對應有房階級。有人說，這樣劃分不對，在大城市租賃住房的人，在老傢有房。但我想問的是，房子是不動產，正是因為不動產，這才有區域的稀缺性。不談中國現在已經戶均1.1套房子，其實這個意義真的不大。
在一個城市長期工作，你在這個城市的住房需要保障。為什麼很多深圳剛需的朋友在惠州買房後，反而後悔瞭。因為，從惠州來到深圳中心區上班，在現在依然不現實。為什麼，這一波調控下來，北京外圍的廊坊房價跌得比誰都兇，就是這樣的道理。
不動產，始終是不動產。人在哪，它建在哪，它不會隨著你的走動，而移動。
資源的不足，是租售同權推出的前提。
資源配置從來都是不公平的。在樓市中，最典型的就是教育資源的稀缺，因為稀缺才會有瞭樓市中的學位房概念。而優質教育資源的潛臺詞，就是優秀的師資力量，是下一代接受優質教育的可能性。再往深處，就是階層。
而資源的稀缺性，無非跟戶口息息相關。而戶口的定義，以下是我聽到最好的解釋。
中國的戶口相當於中國一個縣(county)或一個市(prefecture)裡發的護照，在這個縣內，你擁有相應的權利與義務。如果你去瞭其他地區，你就部分地失去瞭這個權利。你不能享受當地的醫療保險、勞動保險，甚至不能同工同酬，一般報酬比本地人低，不能應聘當地的政府雇員，沒有選舉權與被選舉權，他們的小孩不能與當地小孩一樣去受同等的教育。當然，小孩也不能參加當地的高考去上大學，因為他們相當於是 非法移民 。
大傢都關註未來房價會怎樣？
如果說，業績是持續支撐股價長期上漲的唯一動力。那麼，對應來說，人口的持續流入也是房價長期上漲的唯一動力。
資金流通的路徑可以簡單的這樣解釋。
產業經濟發展起來瞭，人就有動力到這個城市尋找機會。當前的房價已經過高，除瞭本身能創造的勞動報酬外，憑自己的力量很難在三五年內積累一筆首付款。於是，年輕人背後的傢庭支撐瞭其首付款，這就驅動瞭資金的流通。從而，資金從三四線向一二線城市集聚，有資金的推動，必然導致資產價格的上漲，進而造成價格泡沫。
主線可以簡單的理解為，產業 人 資金。
上述的核心，必然是人。
經濟有強弱，城市分化是未來發展的必然趨勢。城市分化背後的驅動因素其實就是人口，將城市分為 凈流入 與 凈流出 兩類就可以瞭。
中國城市發展已經到瞭逐步成熟的階段，全國約18個左右的城市群，基本上也圈定瞭近40個核心大中城市未來的發展。像雄安新區這些獲得國傢層面新規劃支持的城市，可以說是非常少，更況且雄安新區在設定前，已經將不動產交易限死，嚴格壓制瞭所有投機行為。
我們回到之前的邏輯。目前，全國新增人口速度在減少，除瞭那些核心城市有人口持續流入之外，其它城市人口持續流出。再思考一個簡單的邏輯，你現在買的房子，二三十年後，房子由誰來繼承？如果你是擁有多套房子，未來集中到獨生子女名下，這樣獨生子女名下有多套房子，過剩是必然的。因為大城市的虹吸效應會持續存在，所以並不存在這樣的問題。
今年以來，四五六七八線城市的房價也是在瘋漲，同樣也迎來瞭很多不明真相的吃瓜群眾。但是，對不起，對於這些城市的購房者，真的有可能接盤瞭。如果是剛需自住倒沒有什麼，那買的是一種傢的安全感。但是，出於投機，這一波接盤，套牢資金是肯定的。
隻有核心城市的房子才能稱是資產，廣大人口凈流出的區域房子隻能叫房子。資產能保值增值，而房子隻有居住屬性。
城市發展是分化的，房價必然也是分化的。
從目前的情況看，樓市政策現在處於一直收緊的過程中，2017-2018年政策很難有松開口子的時候。
政策收緊之下，特別是信貸的收緊，短期影響房價會非常明顯。目前，一二線核心城市首套房利率都上浮5%-10%，甚至接下來還有可能停貸，這就意味著樓市交易市場流動性還要減弱。
房貸利率上漲，最大的影響是購房成本的增加。接下來，核心城市面臨的將是，買賣者地位暫時轉換的階段，要出售房屋的朋友，需要讓利給有需求的購房者，否則難以成交。
利率收緊，毋庸置疑百分之百傷到剛需客戶。有錢人真要出手買房，全款買房，不需要等待銀行放款。而剛需看著利率上漲，每個月房貸需要多還一些，猶豫著出手。
個人對樓市的觀點，利率上浮還要擴散到更多一二線城市去，所以樓市短期看空。未來一年至一年半會是開發商最難受的時候，特別是，中小開發商不斷的被兼並，相信在不久的時間後，大傢可以看到各類媒體報道。
我的個人看法是，這一波房價上漲，絕大多數城市的購房者，短期沖高接盤是肯定的。因為在政策收緊的情況下，你根本不可能在短期兌現。現在已有41個城市出臺瞭限售政策，2至5年才能交易。周五，石傢莊還出瞭3套以上的必需要有8年以上才能交易。
地產短期空，不代表將來不會好，時間換空間是最好的策略。
從國傢的政策出發，其歷來強調穩經濟，防風險。顯然，監管層是不想房價大跌的，大跌意味著經濟不穩。理想的狀態，就是讓房價微回調，在一個區間內震蕩上幾年時間，以時間換空間是最理想的狀態。
通過時間來消化價格過高，泡沫會逐步萎縮，變小。我們有過先例，2011年至2015年，不少城市房價就是橫盤或者微跌，但也不見得中國樓市崩盤瞭。
所以，目前的樓市短期我看空，但長期，我隻看好核心城市，能持續上漲的也許不足20個城市。特別是，一線城市以及準一線城市，依然強烈看好，隻不過需要經過周期的洗禮，擠泡沫的過程。其它城市，要麼橫盤，要麼持續的陰跌。溫州、鄂爾多斯就是這樣在例子。個別點的泡沫存在，不足以影響全國。
當前最大的風險，其實是政策風險。國傢雖然要穩，但最怕的是矯枉過正，導致樓市的崩塌。政策調控的時滯性，是要警惕的。
另外，提瞭這麼多年，金融機構的資金要支持實體經濟，但事實上，依然是通過各種繞圈子，最終還是將錢投入瞭樓市，這種怪象，何時才能停下來。
（編輯：孫涵宇）
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2013年至今，樓市短辦公室零嘴期的主要矛盾出現瞭如下的演變：
2013-2015年，樓市主要矛盾是庫存量過大問題。2010-2011年，樓市行情好的情況下，土地供應量增加，從而導致2013年開始出現房屋庫存增加的情況，所以說，從2013-2015年是樓市的主要矛盾是庫存量大。
2015-2016年，樓市主要矛盾是核心城市出現價格泡沫，三四線城市庫存量過大，二者並存。經濟低迷，驅動國傢出臺政策刺激樓市，從而促使瞭一線以及新一線城市房價的快速暴漲，這是樓市上漲的第二輪。可以說，2015-2016年期間，短期矛盾出現的是核心城市房價泡沫的出現。
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另外，提瞭這麼多年，金融機構的資金要支持實體經濟，但事實上，依然是通過各種繞圈子，最終還是將錢投入瞭樓市，這種怪象，何時才能停下來。
（編輯：孫涵宇）
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